2013年06月16日
調查發現，過去一年本港樓價勁升28%，冠絕全球，近期全城瘋搶居屋，令樓市乍現一片繁華景象。不過，在熱鬧的背後，樓市卻已隱藏三大凶兆，包括地產股小
股災、美國國債息率趨升，以及一、二手市場冰封，隨時殺市場一個措手不及，今期「投資導航」將剖析這三大因素，或將樓價只升不跌的神話打破。
【1】地產指數預示 樓價下跌成定局
【重要指標】美國退市陰霾殺埋身，息口趨升，地產股近月瘋狂下跌，新世界 （017）及美聯集團（1200）分別挫18%及20%最誇張，期內恒生地產分類指數（下稱地產指數）勁跌14%，大幅跑輸恒生指數約一成跌幅。值得留意 的是地產指數與中原城市領先指數往往相互緊扣，地產指數更是樓價領先指標，其大幅下挫預示後者將跟跌，樓價或難再抵抗地心吸力。
指數見底後樓價始調整
翻查往績，地產指數與樓價在2007至2010年的四年間，每年的關聯系數均高達0.7或以上（數值由1至-1，越接近1，正比關聯度越高），09年樓市 大反彈，相關系數更加高達0.95。雖然走勢極之同步的現象在最近三年逐步減退，今年以來更出現-0.4的反比關係，但倘細心分析，會發現由於近年樓市調 整的滯後情況越見明顯，凸顯地產指數的領先地位。2008年金融海嘯一役，樓價自7月初起急速下瀉，一季跌足兩成，但地產指數其實早在兩個月前已 開始調整，並早在樓價見底前半個月，已率先尋底，累計跌幅多近六成。而近年相關趨勢越見明顯，2010年11月底政府首次出招推出額外印花稅（SSD）， 地產指數旋即受拖累，及至翌年次季明顯見跌勢，往後兩季累跌近四成，相對樓價要再過兩個月後才見整固並回調，累計大半年跌幅約5%；另今年2月港府再推雙 倍印花稅（DSD），地產股早在半個月前已反覆下瀉，累計兩個月跌逾一成，相反樓市調整卻滯後逾一個月，兩個月累計下跌不足4%。
【2】政府連環辣招 一二手交投慘淡
【缺乏動力】雖然本港樓價仍在高位徘徊，但政府連環出辣招打壓樓市，加上一手銷售新例出台，一二手市場交投明顯受壓，地產代理固然冇啖好食，在交投欠奉下，樓價縱未下跌，卻已缺乏上升動力。
《一 手住宅物業銷售條例》於今年4月29日生效，新例要求發展商須於樓價開售前最少七天派發樓書，並統一以實用面積計價，又表明不得發佈屬虛假或具有誤導性資 料的廣告等。發展商為免誤踩地雷負上刑責，亦不敢輕舉妄動，部份更因新樓書資料有錯，推盤計劃要急煞停。恒地（012）及新世界（017）合作發展的元朗 尚悅便是一例。上月底一手新例滿月時，成交量急插九成，與新例實施前的散貨潮，可謂南轅北轍，新盤明顯進入真空期。
二手市場慘況直逼沙士
政府在2月底時推出雙倍印花稅（DSD），令原來已不熾熱的二手市場雪上加霜，根據美聯物業引述土地註冊處數據顯示，3至5月二手成交量分別為 3,546、2,404及3,078宗，較2月時的5,224宗成交，大減三至五成，慘烈程度直逼2003年沙士。中原地產創辦人施永青直指，政府辣招削 減原有買家的需求，既未能幫助市民上車，更令樓價缺乏上升動力。特首梁振英卻重申，在新供應未到位下，政府不會放鬆調控需求力度。雖然近期居屋成交癲價頻 頻，但施永青認為，居屋市場佔本港樓市比例小，難以帶動整體交投回升。【3】美長債息飆 打擊入市意欲
【歷史重演】美國長期國債孳息走勢，一向被視作市場資金成本的指標，由於港滙與美元掛鈎，對本港息口亦具啟示作用。
15年經歷三次調整
參考過去美國10年國債走勢，每當息率見底回升，進入上升周期之初，必打擊市民入市買樓意欲，樓價均出現調整，儲局密謀退市，美國10年期債息由低位回升至逾2厘水平，相信歷史正在重演。1998 年至今的15年間，美國10年期債息率共歷三次上升周期，1998年第四季息率由4.1厘，升至2000年初6.7厘水平，反映本港樓價的中原城市領先指 數由1998年8月底的51.13，一度回落至同年10月中的48.27始回穩，短短數月回落幅度逾半成。債息第二個上升周期起自03年第三季至2007 年中，孳息率由3.1厘升至5.3厘，中原城市領先指數由03年4月底33.25，跌至同年8月的31.77始回穩，跌4.5%。
美長債息第三個 上升周期由2008年底至2010年初，孳息率由2厘升至近4厘，中原城市領先指數由08年7月的72.77，跌至09年初的56.78始回穩，短短半年 樓價跌22%。今次美國10年債息率由去年1.4厘升至目標2.2厘水平，雖然同期中原城市領先指數由104.01升至今年3月中的123.45，曾急升 19%，但最近已較高位回落2.2%，新一輪跌浪隨時啟動。
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