代理少一半 樓價見底時

2014年02月16日

趣BlogBlog： 代理少一半　樓價見底時

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■目前市場仍有逾3.5萬名地產代理，某程度反映他們對行業未死心。

近期市民最關心的財經新聞，是新盤及二手市況，點擊率最高的，亦是一手樓大劈價或藍籌屋苑冧價等消息。樓價今年大跌與否，股榮不再評價，但提供一些另類指標作為參考。
股 神畢菲特講過，只有在潮退時才能看見誰在裸泳，有穿泳褲下海的人，不怕潮退。套用在地產代理界，在政府辣招下，行業已由潮漲進入潮退，問題是，退到最底 嗎？現時仍在行業打滾的人有着泳褲嗎？觀乎地產代理行業人數，肯定未到最壞時刻。

3.5萬名代理仍未放棄

回顧上一個樓市潮汐期，代理人數跌一半，樓市見底訊號出現。1997年樓市高峯，地產代理人數超過3萬，及至1999年人數縱回落至2萬，惟低處未算 低，2003年跌至不足1.5萬名，較1997年足足回落一半。
地產代理是好天收埋落雨柴的行業，但試問十個裏面，有多少真的做到未雨綢繆。最新 數據，代理持牌人數連續九個月下跌，截至今年1月底止，個人牌照持有人數為35,645，與去年4月3.7萬人比較，少了約1,500人，以上月土地註冊 處錄得5,817宗成交計，每6個代理爭1宗生意。
生意難做，代理人數回落，但仍有逾3.5萬名代理未放棄，某程度反映他們對行業未死心。2006年至2009年底，代理持牌人數介乎2萬至2.5萬，升幅溫和。踏入2010年，樓市升溫，一、二手樓成交熾熱，吸引不少搵快錢心態的人入場，人數四年間飆升近半。
根 據怡居地產綜合每月買賣成交宗數、成交總值及持牌人數目，以反映每名地產經紀每月佣金收入的方程式，得出「搵食指數」顯示，上月每名地產代理平均佣金收入 5,248元（未計約5,000元底薪），較去年9月最低3,700元改善，惟相比2010及2011年逾萬元水平，跌幅超過一半。
很多人只知道 代理會收取買賣雙方各1%佣金，但真的落袋的到底有多少呢？大部份代理行均採用「跳bar」制，以一名代理促成一單400萬元生意，按照2%的佣金，該行 可得佣金收入8萬元。該名代理首1萬元可得10%，即1,000元，其後2萬至3萬可分得15%，即3,000元，其後4至8萬可分得約20%至25%， 上限為30%，8萬元佣金實際落袋約1.5萬元。跳bar制促使代理賣命，做得多分得勁，一單生意，收入或者已高於不少打工仔。假設一個月佣金收入超過 20萬元，足以買隻鋼勞「晒命」。
物競天擇，適者生存，在此並非要詛咒代理冇運行，只是內外因素夾擊下，過去想賺快錢的代理，已經開始乾塘。當代理也感到絕望、抵受不住大舉離場轉行時，或者就是入市的時機。

股榮