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2014年5月14日 星期三

尋租者愛用的掩飾 (獨立時事評論員 李兆富)

2014年05月15日

尋租者愛用的掩飾(獨立時事評論員 李兆富)

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■團體促使政府回購領匯有意放售的公屋商場。
昨天恰巧路過政總,見到有幾位政治小演員在拉橫額,要求政府回購領匯現正以暗標出售的商場。「好呀,最好全部都由政府以溢價回購!」同行的一位朋友,不是 一般的社會棟樑;他和我一樣,曾幾何時都是領匯的基金權益持有人。不過,我就早在聯儲局退市前摩頂套了現;而他,則一直忠實地持貨,等待時機,可惜聯儲局 新主席耶倫嬸嬸並沒有回心轉意,以鴿派身份再推高收息股的價格。

當時我眼前的畫面,十分諷刺:一群自命為無產階級抗爭的熱血青年,竟然為飽食終日的資產階級謀取利潤!或許,在政總示威要求政府入標的後生仔,根本不知道自己在爭取的是甚麼?究竟對甚麼人會有甚麼後果?在他們的直線思想世界,只要有平租,就會天下太平。


租 金和物價的關係究竟是甚麼?我記得讀中學時,林本利老師在經濟學暢銷教科書中講到「引申需求」(Derived Demand),清楚說明樓價貴不是因為地價貴;相反是因為租值高而令樓價高,樓價高而地價高。同樣道理,沒有生意,那怕是免租金的舖頭,就算是燈油火 蠟,老闆們也負擔不起。社會棟樑所謂瘋狂加租,他們只見到業主,卻見不到吉舖和新租客。說到底,個個都道租金貴,偏偏又有一群租客可以不問價追。政治矛 盾,在於為甚麼有人付得起貴租,為甚麼有些商戶卻捱不下去?


「不可以甚麼都在商言商吧!市民有衣食住行的需求,難道所有商場舖位都要變成金舖和藥 房?」正正是在商言商,商場舖位才不會全部都是金舖和藥房。大多數做自由行生意的,都集中在幾個區的街舖,這是常識吧。雖然我不是搞商場租務,但多年研究 收租物業的經驗告訴我,無論是高、中、低檔的商場,是單一業主還是業權分散,購物商場的零售舖,總有一定的承租組合(Tenant Mix)。當然,單一業主的購物商場,承租組合也比較細緻,消費者流量也較高,租值也自然更高。
師傅教落,做零售三大條件,第一是位置,第二和第 三也是位置。社會棟樑說香港沒有平租的舖位,與事實不符。香港真正短缺的其實是懂得搞旺商場的搞手。更正確一點應該說,懂得搞旺一個零售點的搞手,根本沒 有時間跑去做社會棟樑;他們太忙於改善一個地方的消費環境,再沒有時間去像社會棟樑般,思考如何改變世界。


話說回頭,今次領匯以暗標模式去放售旗 下的物業,有社會棟樑說怕新業主會將商場翻新,然後「瘋狂加租」。以逆向思維去看,社會棟樑一定程度上也肯定了領匯在租務政策上不是肆無忌憚。事實上,在 過去幾年,罵領匯的聲音,越來越薄弱;畢竟,香港的消費物價通脹、租金上升等,明眼人都看得出是貨幣市場亂局帶來的惡果吧。


作為一隻房產信託基 金,領匯的首要責任是對基金持有人提供穩定回報收入。我不知道這次放售資產,是否反映領匯管理層對後市感到悲觀。記得之前領匯會見財經評論員的時候,敬陪 末座的我提出過,究竟長息逐漸回升的環境,對收租資產的影響會有多大?言猶在耳,現在領匯似乎以行動說明,社會棟樑期待的衰退,出現的機會率越來越大;消 費萎縮,是反資本主義的社會棟樑心目中美好新世界的景象。


之後的市道究竟會怎樣發展,仍然要等待事實去證明。社會棟樑和我等市場動物最大的分別,就是他們有自由拒絕去了解市場經濟,我們卻相信經濟周期的起伏,並非個人的主觀願望可以左右。


政 府花納稅人血汗錢在高位接貨,最終是否合符市民最大利益?退一萬步說,就算經濟環境不變,政府將這五個商場買下,然後以超低租金去租出舖位,昨天拉橫額的 政治小演員,難道有方法去確保店主會天天大平賣益街坊?物價高低,始終有個市場水平吧?可以賣得高一點,無論生意是大是小,也總會想多賺一點,這是常識 吧?低廉的租金,只會讓幸運的店主有更大的利潤空間吧!經濟學上,這叫尋租行為。無錯,政治就是尋租者最愛用的掩飾。或者,政治小演員不但深明經濟學,而 且懂得借用政治,去為自己和支持者謀求利益,是真正的政治經濟學高手。

李兆富
獨立時事評論員

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